政策原文：梅州市人民政府办公室关于公布梅州城区（不含梅县区）2023年国有建设用地基准地价的通知

梅州城区（不含梅县区）2023年国有建设用

地基准地价政策解读

　　一、制定背景

　　为健全梅州市公示地价体系，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《广东省国土资源厅关于进一步严格规范基准地价管理的通知》（粤国土资利用发〔2018〕8号）等规定要求，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布，基准地价每2～3年更新一次。

　　二、主要依据

　　（一）《自然资源部关于印发〈国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南〉的通知》（自然资发〔2023〕234号）；

　　（二）《广东省国有建设用地使用权交易市场管理规定》（粤府令第304号）；

　　（三）《广东省国土资源厅关于进一步严格规范基准地价管理的通知》（粤国土资利用发〔2018〕8号）；

　　（四）《广东省自然资源厅转发自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估有关工作的通知》（粤自然资利用〔2022〕1274号）；

　　（五）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）；《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）；《自然资源分等定级通则》（TD/T 1060-2021）；《自然资源价格评估通则》（TD/T 1061-2021）；

　　三、目标任务

　　自然资源定级和价格评估是自然资源资产管理的重要基础，是深化自然资源市场化配置和自然资源资产产权制度改革的要求。贯彻落实自然资源部关于城乡基准地价和城镇标定地价全覆盖、基准地价定期更新发布的工作要求，为政府征收土地税费、参与土地有偿使用收益分配提供依据；为有关部门制定规划、计划，促进合理利用土地提供科学依据。

　　四、主要内容

　　本次梅州城区（不含梅县区）国有建设用地基准地价成果主要内容包括以下几个方面：

　　（一）估价期日

　　本次梅州城区（不含梅县区）国有建设用地基准地价估价期日为2023年9月1日。

　　（二）评估范围

　　本次梅州城区（不含梅县区）国有建设用地基准地价的评估范围为梅江区辖区3个街道（金山街道、江南街道、西郊街道）、4个镇（长沙镇、三角镇、城北镇、西阳镇），以及梅州高新技术产业园区（畲江园区）、梅西水库管理区的辖区。

　　（三）基准地价内涵

　　本次基准地价是指熟地条件下的地价，即指在设定容积率、法定最高使用年期，设定土地开发程度条件下，分用途的土地使用权价格。具体内涵如下：

　　表1梅州城区（不含梅县区）国有建设用地基准地价内涵表

　　注：①“五通一平”是指宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯，宗地红线内场地平整。

　　②商服路线价宗地标准宽度设定为4米，宗地标准深度设定为15米。

　　③地面地价=土地总地价/土地总面积，楼面地价=土地总地价/计容总建筑面积。

　　④采用基准地价系数修正法进行宗地评估时，商服用地、住宅用地和公共管理与公共服务用地应选用区片价的楼面地价，工业用地和公用设施用地应选用区片价的地面地价，待估价宗地所处地段存在路线价的商服用地，应优先采用商服路线价进行评估。

　　（四）基准地价成果

　　1.商服路线价

　　本次梅州城区（不含梅县区）共划分182条商服路线价，比上轮增加了18条路线价。主要分布在三角镇、西郊街道、金山街道、江南街道、城北镇，其中商业氛围最好的主要有梅水路、梅江二路、金燕大道、法政路、嘉应中路等路段。首层楼面地价范围为1050~12520元/平方米，其中首层楼面地价最高为梅水路（江南路至梅龙东路段）12520元/平方米，最低为206国道（长深高速至环市北路段）1050元/平方米。

　　2.各用途级别基准地价

　　本次级别基准地价包含商服用地、住宅用地、工业用地、公共管理与公共服务用地、公用设施用地。其中，商服用地、住宅用地和工业用地划分为6个级别，公共管理与公共服务用地划分为5个级别，公用设施用地划分为4个级别。按用途分级别的基准地价划分如下：

　　商服用地楼面地价：一级地价为1920元/平方米，二级地价为1437元/平方米，三级地价为1050元/平方米，四级地价为702元/平方米，五级地价为504元/平方米，六级地价为306元/平方米。

　　住宅用地楼面地价：一级地价为2250元/平方米，二级地价为1722元/平方米，三级地价为1230元/平方米，四级地价为870元/平方米，五级地价为510元/平方米，六级地价为300元/平方米。

　　工业用地地面地价：一级地价为1185元/平方米（79.00万元/亩），二级地价1005元/平方米（67.00万元/亩），三级地价为809元/平方米（53.93万元/亩），四级地价为537元/平方米（35.80万元/亩），五级地价为375元/平方米（25.00万元/亩），六级地价为300元/平方米（20.00万元/亩）。

　　公共管理与公共服务用地楼面地价：一级地价为891元/平方米，二级地价726元/平方米，三级地价为540元/平方米，四级地价为402元/平方米，五级地价为252元/平方米。

　　公用设施用地地面地价：一级地价为930元/平方米（62.00万元/亩），二级地价720元/平方米（48.00万元/亩），三级地价为462元/平方米（30.80万元/亩），四级地价为276元/平方米（18.40万元/亩）。

　　3.各用途区片基准地价

　　本次区片基准地价包含商服用地、住宅用地、工业用地、公共管理与公共服务用地、公用设施用地。按用途分级别的基准地价划分如下：

　　商服用地划分125个区片，区片基准地价最高为客都汇片（楼面地价为2078元/平方米），最低为梅西水库片（楼面地价为230元/平方米）。

　　住宅用地划分115个区片，区片基准地价最高为中环路北片（楼面地价为2610元/平方米），最低为梅西水库片（楼面地价为258元/平方米）。

　　工业用地划分71个区片，区片基准地价最高为市公安局片（地面地价为1291元/平方米），最低为产业园外围片（地面地价为216元/平方米）。

　　公共管理与公共服务用地划分86个区片，区片基准地价最高为客都汇片（楼面地价为1106元/平方米），最低为梅西水库片（楼面地价为218元/平方米）。

　　公用设施用地划分65个区片，区片基准地价最高为万象江山片（地面地价为1157元/平方米），最低为产业园外围片（地面地价为229元/平方米）。

　　区片划分详见本次梅州城区（不含梅县区）国有建设用地基准地价成果。

　　五、利企惠民措施

　　本轮基准地价更新调整反映了新形势下土地市场的最新状态，可为企业、个人等评估主体对国有建设用地的评估提供更加客观合理的参考依据，有助于企业等生产主体及时确定更加合理的投资策略，保障各方权益。

　　六、新旧政策差异

　　本次基准地价更新在上轮成果的基础上，按照有关《规程》的技术要求，对商服、住宅、工业等不同用途的土地进行了详细的评估，并在土地级别、价格、修正系数等方面作出了调整，通过调整和修正，能够更准确地反映当前土地市场的实际情况，为未来的国土空间规划和土地资源利用提供科学依据。

　　七、编制过程

　　按照自然资源评价评估工作的相关技术规程和要求，编制单位组织专业技术人员进行外业调查，经过多方资料收集归纳、内业评估、成果编制、意见征询、公开听证、专家评审、成果验收等程序后上报市政府审批后公布实施。

　　八、应用方向

　　（一）指导和规范地产市场，维护正常的地产市场秩序。

　　（二）指导城镇土地利用结构合理调整，节约用地，优化产业结构，发挥城镇土地利用的整体效益。

　　（三）引导投资方向和土地利用方式，为土地投资者或其他市场交易行为提供价格指导和决策参考。

　　（四）为政府出让和转让国有土地使用权提供参考依据。

　　（五）为政府征收土地税费、参与土地有偿使用收益分配提供参考依据。

　　（六）为企业改制中核定各企业、单位占有的国有土地资产和股份制试点企业以土地作价入股提供价格参考。为编制科学、合理的国土空间规划提供参考依据。

　　（梅州市自然资源局）